ここのところ「働き方改革」の影響からか「労働生産性」という言葉を耳にする機会が増えました。「業務効率化を図って生産性を高めよう！」「ＩＴで長時間労働を脱しよう！」皆さん何かの呪文のように唱えられていますが(笑)、最近私が気になるのは、果たして皆さん「労働生産性が高い」という状態をきちんとイメージできているのか、という点です。生産性ってなんだろう…とよく考えますが、簡単に言えば「生産量÷労働者数＝労働生産性」となります。別の言い方をすれば、労働者に対してどれだけの売上を上げたのか、とも言えます。日本の労働生産性はOECD加盟国35の国の中で20位、先進7カ国では最下位なのです。ただ、実は製造業に関しては、アメリカについで２位なのに、サービス業が著しく低いのです。
＜アメリカと日本で感じる違い＞
アメリカに旅行にいくと、よく気づかされるのが「物価」の高さです。デニーズに入り、朝ごはんを頼もうとウェイトレスに案内され、席で待ちます。ウェイトレスは、担当制なので注文をしたいのになかなか来ません。ようやく来て注文を頼むと、そこから料理が運ばれてくるのに日本とは違い時間を要します。食べ終わると、会計をしたくてもウェイトレスが捕まらず、さらに待たされます。デニーズで朝食をしようと入ったら、結局1時間半も取られてしまいます。その上、アメリカは約20%のチップがかかりますから、20ドルのアメリカンブレックファスト＆コーヒーにタックスとチップで約3000円かかります。
デフレの日本なら3000円あれば、どんな豪華な朝食が食べられるでしょう。店員は呼べばすぐに駆けつけ「大変お待たせしました」と言います。無料のお茶やお冷やを何度も変えてくれ、無駄なく機敏に味も美味しい。でもいくらそのサービスをやっても「無料」なのです。アメリカのようチップはありませんから、店員さんは決められた給金のなかで「おもてなし」精神で、より良い品質のサービスを提供するのです。サービス＝無料、と言う日本である概念は、海外に行けばサービス＝有料なのです。
＜不動産管理業における生産性は？＞
不動産管理業においても同じことが言えます。言われるがまま、なんの利益にもならない仕事をやりすぎてしまっている気がします。もっと価値の高い仕事を行い、しっかりとフィーを得なければならないのです。皆さんは今、現状より労働生産性が高まった状態をゴールに据えて色々な取り組みをされていますが、では、「賃貸管理会社において労働生産性が高い状態」を、具体的にイメージできているでしょうか。社内でどんなことが起これば「生産性が高まった！」と言えるのでしょうか。
人それぞれ答えは違うと思いますが、私は、ずばり「社員の“提案力”が高い状態になること」と考えます。仕事柄たくさんの不動産会社を見ていますが、生産性が高く、会社の利益を次々と作れる管理会社は、社内の古い部分・非効率な部分・これまで挑戦してこなかった部分にメスを当て、改善提案する力が社員に宿っていると感じるのです。
私たちはプロパティマネジメントの本懐を「オーナーへの改善提案」と定義していますが、果たして自分の会社の改善提案ができない社員に、オーナーの賃貸経営の改善提案ができるでしょうか。おそらくできません。そして、提案のない会社は収益を得られないまま、目の前の作業的業務に人件費を費やし続けるのです。
＜考える仕事が社員を育てる＞
なぜあなたの会社には、提案をしてくれる社員がいないのでしょうか。その答えは、多くの場合「そんなことを考えている余裕がないから」という一言に尽きます。
賃貸管理は忙しい仕事です。やることが多く、業務の幅が広く、時間の制限も曖昧で、案件は緊急のものがほとんどです。結果として、管理会社の社員の仕事は「すぐにやらなければならない作業」で埋め尽くされていきます。頭よりも、いかに早く手を動かすかが重要な「作業」によって多くの時間が奪われてしまうのです。
しかし、指示通りに床を拭いたり、草をむしったりといった作業ばかりでは、個人の成長はありません。個人の成長がなければ、人の集合体である組織が成長しないのもまた当然です。社員の能力を育てるのは「こうしたら上手くいくのではないか」という思考と、それを提案・実践した経験です。草むしりを頑張らせるのではなく、「防草シート施工を提案すれば売上が作れるのでは？」「施工すれば来夏の草むしりの人件費を他に使えるのでは？」と考えさせ、提案させることこそ「生産性が高い状態」ではないでしょうか。賃貸管理会社の本来の仕事とは、清掃や修繕といった作業ではなく、賃貸経営をするオーナーのアドバイザーとなり、資産の最大化を図ることなのですから。
＜オーナーの成功が管理会社の成功となる＞
考える業務を増やすためには、大きく２つの選択肢があります。ひとつは、新しい人員を雇用して一人ひとりの業務量を調整する方法。もうひとつは、作業的な業務をアウトソーシングして、考える業務に集中する時間を作る方法です。
たとえ作業的業務であっても、専門部署を設立して売上を作る体制を整えれば、全体としての生産性は高まるでしょう。しかし一方で、採用難のこの時代、組織を作り上げるまでには多大なコストと時間が必要です。離職のリスクも小さくありませんし、小さな会社や起業したばかりの会社には選びづらい選択肢です。
その点アウトソーシングは、品質管理の難しさとコストの問題はあるものの、雑務の切り離しがすぐに叶うのが魅力です。また、離職のリスクも抱えずに済むため、組織の編成が容易です。最近では業界内でも、鍵交換や修繕、退去立ち会いといった作業をアウトソーシングする企業が増えてきました。
改めて書きますが、賃貸管理会社の最大のミッションはオーナーの賃貸経営を成功させることです。オーナーの成功なくして、管理会社の成功はありません。果たして、いま貴社が提供しているのはオーナーの成功に直結する業務でしょうか。オーナーの成功につながらない業務は、極論、管理会社である貴社のやるべき仕事ではないかもしれません。貴社にとって、生産性が高い状態とは何を指すのか、よく考えたうえで働き方改革を進めていきましょう。
