賃貸経営がうまくいかない理由のひとつに、パートナー選びの失敗があげられます。一言でパートナーといっても、不動産コンサルタント、売買仲介業者、建設業者、設計士、金融機関など、登場人物は保有する賃貸物件によりさまざまですが、その中でも特に重視しなければいけないのは、保有期間中、一番長い付き合いとなるパートナー「管理会社」選びです。賃貸管理というと、ついつい入居者付け（募集業務）の良し悪しだけに目が行きがちなのですが、賃貸管理業務は実に多岐に渡ります｡
＜賃貸管理業務一覧＞
大まかにしか記載していませんが、大項目だけでもこれだけのボリュームの業務量があります。オーナーは賃料の５％を管理料（全国的に一般的な料率）として支払うわけですが、その管理業務に対して支払う管理料は適正と思われますか。中には自主管理で管理会社に任せないオーナーもいますが、自らが負担のない範囲でできれば良いのですが、家賃督促やクレーム対応、業者依頼やメンテナンス、募集依頼など、専門的な内容が随所に含まれており、全てを自分でやろうとするとその負荷はかなりのものです。私は５％の管理料は業務量を考えると決して高くないと思います。もちろん、管理会社がしっかりと仕事をこなしてくれることが前提ですが。私も働きながら大家業をしていますが、今の仕事をこなしながら自主管理をするなど、到底できるとは思えません。雑多な業務は管理会社に任せて、支払う管理料５％以上のパフォーマンスや時間を生み出すように動ける方が、よっぽど生産的だと考えているのです。
＜自主管理物件の客付優先順位とは？＞
入居者募集の観点からしても自主管理物件は、客付け不動産会社から見たら紹介する優先順位が一番低くなります。それは、不動産会社が預かっている管理物件を優先的に決めなければならないからです。決めなければならない物件があるのに、あえてそれ以外の物件を紹介するには、「よほどの“決めぶつ”（決めやすい物件）」または「高額の広告料がもらえる」などがないと、不動産会社は動いてくれません。そのため、紹介優先順位を上げてもらおうと多額の広告料を払う自主管理オーナーもいますが、それであれば始めから管理を任せてしまった方が良いのではないでしょうか。
たとえ管理を任せていたとしても、必ずしも良い管理をしてくれるとは限りません。あまり良くない管理会社であれば変えてしまうのも手ですが、管理会社を変えるのには思っているよりもオーナーの労力がかかりますし、これまで世話になったのにドライに打ち切るのも気が引けるものです。そうならないためにも、始めから良い管理会社に任せられることが重要なのですが、果たしてどのようにしたら満足のいく管理会社を見つけることができるでしょうか。
＜管理会社を見極める７つのポイント＞
良い管理会社を見極めるためには、７つのポイントをチェックするとよいでしょう。まずひとつ目に、支払う管理料に対して、「管理業務の内容が明確に表記されている」かをチェックしてください。管理委託契約または別紙業務内容が記載されているパンフレットなどでも構いません。例えば、「募集図面作成」「入居者クレーム対応（設備、入居者間、ゴミ、駐車場など）」「解約手続きの確認（退去日、手続き、退去時注意、精算方法など）・通知」のように、具体的にどこまでが「管理料に含まれている内容」なのかを確認できれば良いでしょう。管理料率に応じてサービスが変わるような管理メニューがあるのも、選択肢が増えますし、費用対効果が明確に測れます。続いて、「業務が可視化されている」ことも重要です。『募集をしているのですが、一向に決まりません。大家さん家賃を下げてください。』と口頭だけで言われても全く説得力がありませんし、むしろ腹立たしく感じませんか（笑）。どんなリーシング戦略を立て、いつそれを実行したのかというリーシングレポート（報告書）のようなものがあればベストですが、なかなかそんなことができる会社も少ないものです。それから「入居者対応が可視化」されているか、ということも判断材料です。
＜入居者対応の可視化＞
一般的に入居者からクレームが発生して、管理担当者が対応をするのですが、時系列にどのように案件が進んで行ったのかが不透明です。さらに口頭で説明されても、説明下手な担当者からいくら話を聞いてもよくわからない上に、費用請求などされたらたまったものではありません。しかも、その担当者が退職してしまえば、過去の情報は辞めた担当者とともに消えてしまうのです。よって入居者対応が、時系列に文字化され、レポートとして毎月提出されていることが理想的と言えます。次に、先のリーシングレポートとも近いのですが、「改善提案の前に、根拠があること」が重要です。提案すらない場合もあるので（それは最低レベルとして）、提案があるだけまだ良いのですが、その提案がなんの根拠もなく、担当者の感覚だけでものを言ってくる場合があります。先にも述べましたが、『募集をしているのですが、一向に決まりません。大家さん家賃を下げてください。』といわれても、本当に家賃が高いのか、それとも管理会社の怠慢で決まらないのか、間取りが最近のニーズに一致していないのか、部屋に不備があるのか、それとも・・・・・何が原因なのかわかりません。提案の前に、まずは反響数やwebへのアクセス数、行ってきたマーケティング施策の分析があり、その後どのように成約にもっていくのかという戦略立て、その上でようやく提案がされるという、「根拠」をしっかりと説明してもらえることが重要です。続いて、「提案に選択肢がある」ことも重要です。成約させるためには、方法は一つだけということはありません。お金がかかるものもあれば、お金がかからないものもあります。多くの管理会社がお金のかかる「リノベーション」などを提案してきますが、本当に費用対効果は合っているのでしょうか。大型工事ともなれば管理会社にもバックフィーが入ることが多く、オーナー目線での提案というよりも、自社の利益目的の提案になっていることもあるでしょう。大きなお金をかけずとも、簡易な差別化で決められることも十分にあるわけで（地方物件であれば、差別化物件が少ないので、より差別化しやすい）、いくつかの選択肢をもって提案をしてくれる管理会社が望ましいと言えます。続いて、「積極的な情報発信がある」ことも、良い管理会社を測る重要な要素です。正直、窓口となる若い業務担当者レベルとなると、情報に疎く、オーナーが言わんとしていることを理解すらされないことも多々ありますが、物件を預かってもらう管理会社からは定期的な情報発信をしてもらいたいところです。例えば、オーナー向け新聞で現在の賃貸市場がどのようになっていて、何がトレンドで、どんな設備が家賃を上げられるのかなど、日常的にエンドユーザーと相対している不動産会社にしか知り得ない情報は、オーナーとして知りたいものです。
＜オーナーへの情報発信＞
また、セミナーなどを定期的に行っていることも、良し悪しの判断材料となります。それからもう一つ、これはとても重要なことですが、オーナーと同じ言語で話せること。つまり、「投資分析など、不動産賃貸事業に用いる数値や内容を理解している」ということです。賃貸管理や仲介の窓口担当者は、日常的に作業的な仕事が多く、数字や分析などに疎いケースもよく見られます。いくらオーナーが求めても、そもそもアパート経営や投資分析などについて、全く知識がないのでは、会話が成り立ちません。理解していない上で、様々な改善提案をしてくるのですから、オーナー目線の提案などできるはずもないのです。もちろん、上記に書かれている以外に、客付能力が必要なのは言うまでもありませんが、客付能力が高いことは、管理能力とはイコールにならないので、注意が必要です。
以上、管理会社を見極める７つのポイントを書きましたが、みなさんはどうお感じですか。こんな管理会社、地方にはなかなか存在しないとか、そんな理想的な会社などあるはずもないと感じている方もいらっしゃるかもしれません。確かにまだまだ少ないかもしれませんが、近年、意識のある管理会社は不動産先進国アメリカに出向き、見聞を広げながら年々進化しているように思います。実際私の周りにも、全国にレベルの高い不動産管理士が続々と誕生しています。
それでは反対に、選んではいけない管理会社についても少し触れてみたいと思います。地元では有名な会社またはフランチャイズでブランドはあるが、「ストロングポイントが客付けだけ」。管理業務における入居者付け（リーシング）は、あくまで管理業務の中の一つにすぎません。入居者付けが強いことは大変大きな魅力ですが、管理能力が低く、入居者満足度が下がってしまえば、元も子もありません。客付け力がある＝良い管理会社ということではないことをしっかり理解しておきましょう。それから、オーナーに報告もせず勝手に判断して物事を進める管理会社にも要注意です。例えば、募集中の部屋に入居者から申込みが入り、オーナーへの審査報告もなく契約締結をするというケースがあります。入居者は、ただ入れれば良いということではありません。善良な入居者に長くお住まいいただき、共同住宅を良い住環境を形成するのもオーナーの努めです。管理会社に審査業務を委ねているとは言え、なんの報告もないまま、管理会社の自己判断で進められてしまっては困ります。また、仕事をオーナーに丸投げしてくる、そんな管理会社も困りものです。『入居者から共用灯が切れていると電話がありました。大家さん、交換をお願いします。』『ご存知のように私は遠方に住んでいるで、共用灯は交換できません。御社で行って頂くことはできませんか？』『それは業務範囲外なのです。うちの提携業者を使うと高いので、大家さん直接業者さんを手配してくださいよ。』と、こんなやりとり、あり得ないと思うかもしれませんが、これは私が保有している地方のアパートで実際にあった話です（笑）。東京に住んでいる私が、数百キロ離れた物件まで、共用灯交換にいけるはずもないことを知っていながら、当たり前のように言ってきた、その担当者に唖然としたのを覚えています。
賃貸経営は、事業収支と投資分析で、ある程度成功への定量的な判断ができます。しかし、パートナーとなる管理会社の存在がその成功を支えているということを、投資分析では判断ができません。意識の高い、より良いパートナーは、しっかり探せば全国のあちらこちらにいます。読者の皆様が保有されている物件周辺にも、必ず存在しています。良い管理会社を見つけ出すことは、不動産経営は成功する「鍵」を見つけ出すようなものです。もし見つけ出すことができれば、不動産経営を成功させる可能性が大きく高まることになるでしょう。
