業績が上がらない、 管理戸数が伸び悩んでいる…、悩みを抱える全国の賃貸管理会社様をご支援させていただくと、ある問題が共通していることに気がつきます。会社の規模は大小さまざまですから、これは賃貸管理業全体の特徴でもあるのでしょう。日々の業務は真面目にこなしているのに業績が上向かないのはなぜなのか？ 今回は「人的資源の使い方」について考えます。
■何でもやるから、何もできなくなる
他業界に比べて進化が遅いと言われる不動産業界。その原因は何かをよく考えるのですが、毎回行き着く答えのひとつが『不動産会社は何でも自社でやりたがる』という点です。５名程度の少人数で、事業規模もそこそこ、という会社が多いからかもしれませんが、何でも社内で解決しようとするがために、社員が仕事を山ほど抱えてしまう、という状況をよく見かけます。働き方やシステムの改善を図らなければと頭では分かっていても、全員が目の前のタスクを片付けるのに精一杯であるために、新しいことに挑戦する時間も人手も生まれない…。結果として、電話と複合機（ＦＡＸ）を往復するような働き方から脱却できずにいるのです。
この状況を解決する最短の方法は「アウトソーシング」です。社内が仕事で溢れかえっているなら、仕事の一部を社外に切り出して、社内に組織改善の機会を作ればいいのです。手いっぱいだから仕事を外に投げる、とても明快な答えだと思いませんか？ しかし現実には、アウトソーシングの活用に踏み切る会社は少数であり、今日も社員が遅くまで残業しています。
■社内でやればコストは減るのか
多くの経営者が挙げる「アウトソーシングしない理由」は、なんといってもコストでしょう。限られた管理料から、外注すれば自社に残るお金がなくなってしまうと感じると、経営者は社員を使い倒そうと動いてしまうのです。確かにコストは悩ましい問題で、最近ではアウトソーシングのコストを削減するために「内製化（インソーシング）」をする動きも、特にＩＴ関連業務を中心に出てきているようです。社内で課題を解決すれば、情報のやりとりも高速化されて業務の効率化も図れます。
しかし、この「内製化」と「何でも自社でやる」とは少し違います。アウトソーシングをやめて内製化する場合、先に挙げたようなＩＴ関連業務であれば、自社でエンジニアを雇う、あるいはエンジニアを育てることで内製化を行ないます。つまり、専門職を社内に置く＝内製化なのです。一方で、不動産会社では専門性を無視した「どんな仕事でもやる社員」が多数いる状態です。苦手な業務や専門性が必要な業務も一般社員が担うのですから、コストの削減にも業務の効率化にも繋がっていません。
適材適所の言葉通り、営業が得意な社員には営業に専念させたほうが生産性は高まります。リーシングをし、入居者対応をし、管理受託営業をし、オーナーセミナーのチラシも作る…、これではどれも中途半端な仕事になってしまい、また本人の体力的・精神的負担も相当なものとなってしまうでしょう。
■社内外のリソースを柔軟に活用
アウトソーシングのコストを考えるには「売上を伸ばす」という思考が不可欠です。確かに、セミナーチラシの制作をデザイナーに外注するとなれば金額が気になります。しかし、そのチラシをセミナー集客だけでなく「当社はこんなセミナーを開催しているんです」とオーナーにアピールする営業ツールとして再利用できると考えたらどうでしょうか。おそらく、社員がＷｏｒｄで作った簡素なチラシでは同じ役目は果たせません。しかし専門家に外注することで、集客力が高いうえに営業にも使えるツールが手に入ります。
最近では「ランサーズ」をはじめ、クラウドワーカー（Ｗｅｂで活動をするフリーランスのデザイナーやエンジニアなど）に外注する「クラウドソーシング」という新しい選択肢も増えました。広告代理店を通さず制作者に直接アプローチできるため、アウトソーシングのコストも割安です。生産性の下がる仕事は社外の安い労働力に任せ、社内のリソースは「売上を伸ばすこと」に集中する。これからのビジネスで大切なことは「何をやらないかを決める」ことで、社内外のリソースを柔軟に活用していくことではないでしょうか。
管理会社が本来ウェイトを置くべき業務は、空室を減らすリーシングです。それはつまり、それ以外の業務にはアウトソーシングを活用できる可能性があるということです。入居者対応をコールセンターに、集送金を集金代行業者に任せれば、社員は空室対策・オーナー訪問・管理受託等に注力できます。売上を伸ばすために何をやって、何をやめるのか。人の力で全部やる、という時代は平成という時代と共に終わりつつあるのです。
