みなさん、こんにちは
晴れ間が出始めて、桜ももうすぐ満開ですね
昨日は、実家がある浜松で市場調査の研修
を行っていました。
生まれ故郷に戻ると、その土地の匂いってありますよね！？
花粉と共に、空気を存分に吸い込んできました
さて、引き続き不動産投資って儲かる（その４）です。
前回は、住宅用の物件と言っても、
アパート・マンションとか、いろいろあります・・・で終わりました。
まず、『アパート』と『マンション』の違いで考えた場合、
それぞれに特徴があります。
【アパート】（木造・軽量鉄骨）
・建築/購入価格がマンションより安い
・規模が小さいため、大規模修繕が容易
（リニューアルしやすい）
・物件の格がマンションより劣る
・防音性がマンションより低い
・法定耐用年数が20年程度
・賃料がマンションより安い
・地震に弱い
【マンション】
・建築/購入価格が木造などよりは割高
・防音性が高い法定耐用年数が47年
・地震に強い（鉄筋コンクリート）
・重厚感がある（アパートに比べて）
・大規模修繕など、メンテナンスにかかるコストが大きい
・エレベーターなどがあると、運営費が高い
とても簡単に言うと、そんな感じです
例えば中古で同じ規模/年数/価格/間取り/総賃料の
アパート・マンションがあったとします。
利回りが高いのはどちらでしょうか・・・。
ピンポーン そうですね
普通はアパートのほうが表面利回りが高いです
買う側から考えて、同じようなアパートとマンションがあったら、
マンションを選びますよね。
だって、マンションのほうが、耐用年数、
つまり儲けることができる期間が長いわけですよね
当然、地震リスクによる倒壊リスクも減ります
また、賃貸経営では隣室との音の問題による解約（退去）も
大きな要因となるため、防音性が高いマンションのほうが
普通は好まれますし、賃料設定も同レベルであれば高めとなります
不動産を買おう
と思い立ったときに、安くて、なんとなく利回りが高いし、
まずは古くても安いアパート買ってみよう
なんて、容易に手を出すととても危険な目にあいますよ
稼働率や運営費などを考慮していない、
『満室想定利回り』などど言うのは、全く意味がないもので、
『絵に描いた餅利回り』なんですよ
リスクに合った、利回りをしっかり判断しなくてはいけませんね
次回は、区分所有などワンルーム投資について書きたいと思います
つづく・・・。
↓本日も、清き一票をありがとうございます。
