皆さんこんにちは。
昨日からの強風
、すごかったですね
今朝、自転車で駅まで向かいましたが、
向かい風（南風）で全く前に進みませんでした
でも、ようやく本格的な春になりそうですね
さて、今日は不動産投資って儲かる！？（その５）です。
前回は、アパートとマンションの違いに触れました。
今回は、よくある『区分所有マンション（新築編）』についてです。
区分所有マンションというと、一般的には、
『ワンルーム投資』がよくあります。
新聞を見ていると、よく下の方に載っているアレです。
『○○駅、徒歩３分 新築
』
『安定した収入で、老後の年金作りに安心』
『景気に左右されない、安定運用
』
『安定した資産運用のために』
これって本当でしょうか
本当に儲かるんでしょうか
では、実際に試算をしてみましょう（実際にありそうな物件で・・・）
物件概要：品川区南大井（駅徒歩10分圏内）
専有面積：２２．５㎡
物件価格：２２００万円（新築）
諸経費：１００万円（ざっくり）
融資額：２０９０万円（９０％借入）
融資期間：３０年
融資金利：２．７％
管理費：１２０００円
修繕積立：３０００円
賃料：８５０００円
では、分析してみましょう
表面利回り：１０２万円／２３００万円＝４．４％
総潜在収入（GPI)：１,０２０,０００円
運営費：▲１８０,０００円（管理費・修繕積立金）
：▲４０,０００円（固定資産税・都市計画税）
：▲５０,０００円（管理会社への管理料）
純利益（NOI)：７５０，０００円
年間ローン返済（ADS)：▲１，０１７，２３０円
手取り（CF)：▲２６７,０００円
いかがでしょう
つまり、毎年２６，７万円を手元から払わなければいけません。
しかも、この計算では稼働率を考慮していないため、
退去が出て、空室が出れば、そのまま損失となります
では、果たして年金となるでしょうか？
仮に４０歳の人がこのマンションを買ったとして、
１０年後・・・どのようになっているでしょう
おそらく賃料は当然今よりは下落していますから、
さらにキャッシュフローはマイナスでしょう
変動金利であれば、金利上昇リスクもあります
では売却をしようとした場合は・・・
仮に１０年後に７．５万円の賃料となって、
売ろうとした場合、仮に売却時の相場利回りが７．５％だとして、
売却額が１２００万円
１０年後の残債は１５７０万円
売っても、手元から３７０万円を出す必要があります
『THE END
』 です
今回のこの投資では、そもそも何が間違っていたのでしょう
取得可能賃料に対して、購入価格が高いのです
場所がいいから、資産価値がある・・・
収益を生まない資産は、リスクしか残りません。
自己居住用で考えるのであれば別として、
このような投資はそもそも無謀ともいえます。
購入価格に対する利回りをしっかり認識して、
無理のない投資を心がけたいものです。
では、次回は、『ワンルーム投資（中古編）』についてです。
つづく・・・
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