みなさん、こんにちは
さて、今日は不動産投資って儲かる！？（その６）です。
前回は、新築区分所有マンション投資に触れました。
今回は、『区分所有マンション（中古編）』についてです。
『新築』と『中古』についての違いについては、
大まかに言うと、まずは購入額が大きく違います。
例えば、新築で買った物件を売ろう・・・となっても、
中古の物件では、それなりに利回りがなければ買い手は付きにくい
と言えます
（本来は新築も利回りのはずですが、『新築が欲しい』と思わせるマジックでしょうか）
あと違いと言うと、新築の場合は、殆ど仲介手数料がかかりませんが、
中古の物は、ほとんどが仲介業者と介するため、
仲介手数料がかかります。
では、今回も試算をしてみましょう（実際にありそうな物件で・・・）
物件概要：武蔵野市吉祥寺（駅徒歩３分圏内）
専有面積：２１．５㎡
物件価格：１２００万円（築15年）
諸経費：７０万円（ざっくり）
融資額：１０８０万円（９０％借入）
融資期間：３０年
融資金利：２．７％
管理費等：１２０００円
賃料：７５０００円
では、分析してみましょう
表面利回り：９０万円／１２００万円＝７．５％
総潜在収入（GPI)：９０００００円
運営費：▲１４４,０００円（管理費・修繕積立金）
：▲５５,０００円（固定資産税・都市計画税）
：▲５０,０００円（賃貸管理会社への管理料）
純利益（NOI)：６５１，０００円
年間ローン返済（ADS)：▲５２５，６５４円
手取り（CF)：１２５０００円／年間
いかがでしょう
つまり、毎年約１２．５万円は手元に残る計算となります。
少ないですが、元々の価格が小さいので・・・
あと、稼働率は考慮していませんので、
退去や空室が出れば、当然そのまま損失となります
新築と比べてどうでしょうか
やはり、『新築』と『中古』と比べて、購入価格が大きく違いますが
賃料自体にはさほど変わりありません
（まぁエリアが違いますが・・・）
もちろん新築同様、変動金利であれば、金利上昇リスクはあります
では新築同様、売却をしようとした場合は・・・
仮に１０年後に６．５万円の賃料となって、
売ろうとした場合、仮に売却時の相場利回りが１０％だとして、
売却額が７８０万円
１０年後の残債は８１０万円
売っても、手元からお金を出す必要なく、１０％の利回りであれば、
トントンということになります
当然、市況が良ければ、もっと高く買い手が付きますから、
売却益も期待できますね
新築の区分所有マンションと比べて、残債が少ない分、
ずいぶんとリスクが減っている様に思います
まぁ、ただ正直、銀行としても区分所有への投資マンションへの
融資についてはあまり積極的とはいえません
属性（良い会社、公務員、役職など）が良ければ、
比較的に融資を出してくれやすい（金融機関によりますが）
と言えますが、特に今現在はかなり厳しいのではないでしょうか？
貸す側（銀行）も事業なので、貸し倒れリスクを考えます
賃料の試算も、８０％の賃料で、７０％稼働・・・など、
などかなり厳しく見るため、普通の銀行ではあまり融資を出してくれにくいと言えます。
かと言って、ノンバンクでは高金利であるため、
正直、手残り（キャッシュフロー）は出ません。
まずは、ワンルーム投資から・・・など、よく聞く言葉ですが、
適切な投資判断をしてくださいね
物件を探しているうちに『不動産投資をしたい』から、
『不動産を持ちたい』に変わっていく方をよく見ます。
『所有』がゴールではなく、『経営』していくことが目的
であることをお忘れなく
またまた、つづく・・・。
今日もポチっっとありがとう
